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為什么物業(yè)采購不能用框架協(xié)議采購？

實(shí)踐中，一些地方把集中采購目錄中的”物業(yè)管理服務(wù)”納入?yún)f(xié)議供貨的范圍已經(jīng)成為習(xí)慣。那么，110號令施行后，”物業(yè)管理服務(wù)”是否可以適用框架協(xié)議方式采購呢？我們看一下”物業(yè)管理服務(wù)”是否符合框架協(xié)議采購要求的采購標(biāo)的“技術(shù)、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)明確、統(tǒng)一，小額度，需要多次重復(fù)采購”的特征呢？首先，從集中采購目錄的內(nèi)涵和設(shè)立初衷來看，”物業(yè)管理服務(wù)”既然被列入目錄以內(nèi)，就具有通用、“技術(shù)、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的項(xiàng)目特點(diǎn)?！墩少彿▽?shí)施條例》第三條規(guī)定，技術(shù)、服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，采購人普遍使用的項(xiàng)目，列為集中采購機(jī)構(gòu)采購項(xiàng)目。這也符合《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）第十九條對”物業(yè)管理服務(wù)”“采購需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一”的界定。從集中采購機(jī)構(gòu)或者主管預(yù)算單位來說，”物業(yè)管理服務(wù)”在不同的采購人之間也會形成“多次重復(fù)采購”的需求。但是絕大多數(shù)”物業(yè)管理服務(wù)”單筆采購金額都遠(yuǎn)超采購限額標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，對于絕大多數(shù)”物業(yè)管理服務(wù)”項(xiàng)目來說，并不符合框架協(xié)議采購所限定的“小額度”的要求，因此不能夠適用框架協(xié)議采購，只能采用單一項(xiàng)目采購方式，原則上應(yīng)當(dāng)適用公開招標(biāo)方式，且只能采用最低評標(biāo)價法。

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《亞利聊政采345：為什么工程、物業(yè)不能用框架協(xié)議采購？》?

物業(yè)采購中的“保安服務(wù)”是否必須取得保安服務(wù)許可證？

?《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，申請設(shè)立保安服務(wù)公司，應(yīng)當(dāng)向所在地設(shè)區(qū)的市級人民政府公安機(jī)關(guān)提交申請書，并取得保安服務(wù)許可證。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立保安服務(wù)團(tuán)隊(duì)需要取得保安服務(wù)許可證嗎？答案是否定的?！侗０卜?wù)管理?xiàng)l例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，屬于自行招用保安員的行為。而《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：自行招用保安員的單位，應(yīng)當(dāng)自開始保安服務(wù)之日起30日內(nèi)向所在地設(shè)區(qū)的市級人民政府公安機(jī)關(guān)備案。也就是說：物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立保安服務(wù)團(tuán)隊(duì)提供保安服務(wù)無需取得保安服務(wù)許可證，僅需備案即可。

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《亞利聊政采328：將備案作為資格條件，合理嗎？》?

物業(yè)服務(wù)采購項(xiàng)目可以采用詢價方式嗎？

《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）第十九條規(guī)定，采購需求客觀、明確且規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購項(xiàng)目，通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標(biāo)或者詢價方式采購。據(jù)此，物業(yè)管理服務(wù)可以采用詢價方式。據(jù)此，有人認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)可以采用詢價方式。

作為財政部的規(guī)范性文件，22號文第十九條表述的是“一般采用招標(biāo)或者詢價方式采購”，其中“或者”一詞是指前后兩個采購方式，并非說物業(yè)管理可以用詢價方式。而且財政部近期在其官網(wǎng)回復(fù)網(wǎng)友關(guān)于此條的留言咨詢時說，物業(yè)管理項(xiàng)目優(yōu)先采用公開招標(biāo)采購方式。需要特別注意的是，《政府采購法》的法律位階高于22號文，二者中的規(guī)定存在不一致時，應(yīng)當(dāng)以《政府采購法》的規(guī)定為準(zhǔn)。因此，現(xiàn)行法律框架下，物業(yè)采購還不能采用詢價方式組織實(shí)施。

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《小額的服務(wù)或工程政府采購項(xiàng)目可以采用詢價方式嗎？》?

物業(yè)服務(wù)采購，性別和年齡可以作為評審因素嗎？

對服務(wù)人員性別、年齡的要求，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目在實(shí)踐中比較常見，采購當(dāng)事人都習(xí)以為常，但并不完全合理。在政府采購評審專家虞靖彬看來，保安崗位是需要體力的，采購文件中的消防、治安、反恐和救災(zāi)等突發(fā)任務(wù)要求，年齡較大的、女保安比較難勝任，但不能以此作為限制的理由。將保安人員年齡、性別作為實(shí)質(zhì)性要求，要看是否與采購項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要相適應(yīng)，是否與履行中標(biāo)或成交合同有關(guān)，還要看是否符合國家對女性禁止從事的勞動范圍。

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《案例|女保安占比不超10%能作實(shí)質(zhì)性條款嗎？》?

采購文件可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)嗎？

2017年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)通知，針對做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的后續(xù)管理工作提出細(xì)化要求。其中明確，各地不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定申請和資質(zhì)變更、更換、補(bǔ)證申請，不得以任何方式要求將原核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)作為承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件。

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《住建部取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定管理事項(xiàng)》?

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書能設(shè)置為評審因素嗎？

經(jīng)查，“全國物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書”不在《國家職業(yè)資格目錄（2021年版）》內(nèi)。綜合來看，“全國物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書”不應(yīng)作為評分項(xiàng)。

而且，多家物業(yè)供應(yīng)商投標(biāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，全國物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書的申報并不規(guī)范，本來應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范的認(rèn)證程序卻被一些機(jī)構(gòu)異化為盈利的工具，也不能體現(xiàn)物業(yè)人的能力，將“全國物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書”作為評分項(xiàng)，不可取。

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《案例|物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)資格證書能設(shè)置為評審因素嗎？》?

服務(wù)人員健康證可以作為資格條件嗎？

根據(jù)《中華人民共和國食品安全法》第四十五條規(guī)定，從事接觸直接入口食品工作的食品生產(chǎn)經(jīng)營人員應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行健康檢查，取得健康證明后方可上崗工作，由此可見，餐飲服務(wù)人員擁有健康證是強(qiáng)制性要求，可以采用承諾制，供應(yīng)商承諾中標(biāo)后服務(wù)人員必須持證上崗。

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《案例|服務(wù)人員健康證可以作為資格條件嗎？》?

特種作業(yè)操作證（電工）能設(shè)為實(shí)質(zhì)性條款嗎？

準(zhǔn)入類職業(yè)資格是對從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識、技術(shù)和能力的基本要求，采購人或采購代理機(jī)構(gòu)在編制采購文件時，如果準(zhǔn)入類職業(yè)資格證書與采購需求有關(guān)，應(yīng)當(dāng)將其作為資格條件或?qū)嵸|(zhì)性要求。

據(jù)了解，在2021年11月公布的《國家職業(yè)資格目錄清單》中，“特種作業(yè)人員”職業(yè)為準(zhǔn)入類職業(yè)資格范圍。另外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2017〕46號），取消電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證核發(fā)行政許可事項(xiàng)，由安全監(jiān)管部門考核發(fā)放“特種作業(yè)操作證（電工）”，依據(jù)《國家安全監(jiān)管總局<關(guān)于做好特種作業(yè)(電工)整合工作有關(guān)事項(xiàng)>的通知》（安監(jiān)總?cè)耸隆?018〕18號），電工作業(yè)目錄調(diào)整為低壓電工作業(yè)、高壓電工作業(yè)、電力電纜作業(yè)、繼電保護(hù)作業(yè)、電氣試驗(yàn)作業(yè)和防爆電氣作業(yè)等6個操作項(xiàng)目。

在此背景下，此項(xiàng)目招標(biāo)文件中將“特種作業(yè)操作證（電工）”作為實(shí)質(zhì)性條款，符合規(guī)定。

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《案例|特種作業(yè)操作證（電工）能設(shè)為實(shí)質(zhì)性條款嗎？》?

物業(yè)項(xiàng)目，能要求投標(biāo)人投標(biāo)前有清掃設(shè)備嗎？

雖然清掃機(jī)器是履行物業(yè)項(xiàng)目必需的設(shè)備，但不是一定要購買，租賃也可以，上述案例中，要求投標(biāo)人上傳公告之日前購買并提供發(fā)票掃描件，這明顯屬于以其他不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在供應(yīng)商，違背了政府采購活動公平、公正的原則。

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