7月20日，由政府采購信息報聯(lián)合政府采購信息網(wǎng)主辦的“18屆政府采購監(jiān)管大會暨政府采購20周年慶典”在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市召開。在物業(yè)采購座談會上，數(shù)位監(jiān)管部門、采購人以及物業(yè)企業(yè)相關負責人，針對“如何做好物業(yè)采購需求”這一話題進行了探討。
哪些要求可設置資格條件？
當前，物業(yè)行業(yè)門檻較低，物業(yè)服務水平良莠不齊。為保障物業(yè)服務采購項目順利開展，合理設置供應商資格條件、實質(zhì)性條款以及評審因素尤為重要。
廣東省財政廳政府采購監(jiān)管處副處長蟻文娟指出，供應商資格條件要根據(jù)采購需求特點，與采購標的的功能、質(zhì)量和供應商履約能力直接相關，且屬于履行合同必需的條件，也就是說，供應商不具備某項資格條件也能履行合同的，就不能設置為資格條件。她進一步說明，物業(yè)中部分專業(yè)服務涉及企業(yè)和人員“準入類”資質(zhì)，為降低管理風險，可設為資格條件或?qū)嵸|(zhì)性條款。
那么，業(yè)績可以設置為資格條件嗎？安徽省合肥市財政局政府采購處一級主任科員朱玲霞指出，《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）（以下簡稱22號文）中允許設置不超過2個同類業(yè)績作為資格條件，但考慮到物業(yè)服務屬于通用類服務，為保障市場競爭充分，一般不建議將業(yè)績作為資格條件。
評審因素如何細化量化？
對于物業(yè)管理服務采購項目，很多內(nèi)容是無法描述、難以量化的。物業(yè)服務項目中常見的評審因素包括項目經(jīng)理、服務團隊、服務方案、應急預案等，由于采購文件中條款設置不夠量化，物業(yè)企業(yè)維權(quán)意識提高，質(zhì)疑投訴也隨之增多，對物業(yè)項目的開展造成一定影響。
“實現(xiàn)評審因素的細化量化，應當抓好采購需求管理，采購人應當知道并明確規(guī)定要什么樣的服務?！毕佄木瓯硎?。
科學合理的評審因素是遴選出優(yōu)質(zhì)供應商、保證采購質(zhì)效的前提。朱玲霞特別強調(diào)，有些采購人為細化量化評審因素，要求供應商提供一些人員或企業(yè)證書，且分值權(quán)重過高，這里提醒采購人和供應商都應當注意這些證書的設置是否為“準入類”，是否與項目質(zhì)量和需求有關，否則就容易引起質(zhì)疑投訴。
“市場上關于物業(yè)企業(yè)和人員的證書太多了！”廣東宏德科技物業(yè)有限公司執(zhí)行董事張敏有感而發(fā)，證書的辦理沒有統(tǒng)一價格，且每年都需要辦理，采購人要適當?shù)貐^(qū)分這些證書，為物業(yè)企業(yè)減負。
國藥諾達物業(yè)服務有限公司黨委副書記、副總經(jīng)理吳云福表示，醫(yī)院物業(yè)相對復雜，包括一般保潔、后勤、固廢垃圾處理、非臨床服務等內(nèi)容，大多數(shù)采購文件都沒有真正做到細化量化，主要是真正懂醫(yī)院物業(yè)的采購人和政府采購評審專家并不多，評標的時候也只是依據(jù)“優(yōu)良差”這種模糊概念，在此也呼吁采購人多關注醫(yī)院物業(yè)采購，政府采購評審專家更專業(yè)。
哪一種評標方法更適用物業(yè)采購？
長期以來，物業(yè)管理服務項目一向因其勞動密集型特點，一般采用綜合評分法，目的是為了避免無序低價的競爭。但22號文則明確：物業(yè)管理服務屬于采購需求客觀、明確且標準統(tǒng)一的采購項目，一般采用最低評標價法。這一規(guī)定在業(yè)內(nèi)引發(fā)了持續(xù)的熱議。一些政府采購專家、物業(yè)服務供應商呼吁：現(xiàn)實中物業(yè)服務需求差異巨大，有高檔、有低檔，標準難以統(tǒng)一，政府采購“一刀切”采用最低評標價法，容易激發(fā)低價惡性競爭，不利于促進行業(yè)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價差異化競爭、做大做強。
江西省上饒市財政局政府采購監(jiān)管科科長謝晞表示，上饒市物業(yè)采購項目逐漸將綜合評分法改為最低評標價法。
河南省駐馬店市財政局政府采購科科長郭林介紹，駐馬店市物業(yè)管理服務項目大多采用最低評標價法。物業(yè)管理服務目的是為國家工作人員提供安全、整潔辦公環(huán)境，這是滿足自身需要的服務，也是保證機關事業(yè)單位正常運轉(zhuǎn)的一項基礎性服務，因此在不超過財政預算前提下，選擇優(yōu)質(zhì)優(yōu)價服務的物業(yè)公司是采購人共同的希望，但要注意低成本壓價采購、物業(yè)公司不誠信履約、低價中標后任性追加合同金額等一系列問題。
“物業(yè)管理服務采購項目具有特殊性，既包括常規(guī)性的保潔、保安、用車等服務，還包括難以量化的服務，如果全部采用最低評標價法，恐難以完全滿足采購人的需求?！毕佄木陝t表示，可根據(jù)物業(yè)項目包含的服務內(nèi)容、標準、項目復雜程度等考慮是采用綜合評分法還最低評標價法，這樣可以達到讓采購人和供應商都滿意的雙贏局面，推動物業(yè)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
“采購人選擇中標供應商一定要回歸根本目的上，不是選擇價格低的供應商，而是選擇服務好且價格公正的供應商?！鄙钲谑胁噬钗飿I(yè)管理有限公司市場總監(jiān)白銀娜表示。呼和浩特市日信海清物業(yè)服務有限責任公司總監(jiān)云建平也非常同意這種觀點：“物業(yè)項目如果采用最低評標價法，在實際中會造成一些亂象。一旦中標供應商因低于成本不愿意與采購人簽訂合同或者放棄中標，就會影響政府采購活動的正常進行，甚至會造成一段時間內(nèi)沒有供應商為上一個采購項目買單。相比之下，物業(yè)項目采用綜合評分法更符合實際?！睆堨o