7月20日，由政府采購信息報聯(lián)合政府采購信息網(wǎng)主辦的“18屆政府采購監(jiān)管大會暨政府采購20周年慶典”在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市召開。在物業(yè)采購座談會上，數(shù)位監(jiān)管部門、采購人以及物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，針對“如何做好物業(yè)采購需求”這一話題進(jìn)行了探討。

哪些要求可設(shè)置資格條件？

當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)門檻較低，物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。為保障物業(yè)服務(wù)采購項目順利開展，合理設(shè)置供應(yīng)商資格條件、實質(zhì)性條款以及評審因素尤為重要。

廣東省財政廳政府采購監(jiān)管處副處長蟻文娟指出，供應(yīng)商資格條件要根據(jù)采購需求特點，與采購標(biāo)的的功能、質(zhì)量和供應(yīng)商履約能力直接相關(guān)，且屬于履行合同必需的條件，也就是說，供應(yīng)商不具備某項資格條件也能履行合同的，就不能設(shè)置為資格條件。她進(jìn)一步說明，物業(yè)中部分專業(yè)服務(wù)涉及企業(yè)和人員“準(zhǔn)入類”資質(zhì)，為降低管理風(fēng)險，可設(shè)為資格條件或?qū)嵸|(zhì)性條款。

那么，業(yè)績可以設(shè)置為資格條件嗎？安徽省合肥市財政局政府采購處一級主任科員朱玲霞指出，《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）（以下簡稱22號文）中允許設(shè)置不超過2個同類業(yè)績作為資格條件，但考慮到物業(yè)服務(wù)屬于通用類服務(wù)，為保障市場競爭充分，一般不建議將業(yè)績作為資格條件。

評審因素如何細(xì)化量化？

對于物業(yè)管理服務(wù)采購項目，很多內(nèi)容是無法描述、難以量化的。物業(yè)服務(wù)項目中常見的評審因素包括項目經(jīng)理、服務(wù)團(tuán)隊、服務(wù)方案、應(yīng)急預(yù)案等，由于采購文件中條款設(shè)置不夠量化，物業(yè)企業(yè)維權(quán)意識提高，質(zhì)疑投訴也隨之增多，對物業(yè)項目的開展造成一定影響。

“實現(xiàn)評審因素的細(xì)化量化，應(yīng)當(dāng)抓好采購需求管理，采購人應(yīng)當(dāng)知道并明確規(guī)定要什么樣的服務(wù)?！毕佄木瓯硎尽?/P>

科學(xué)合理的評審因素是遴選出優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商、保證采購質(zhì)效的前提。朱玲霞特別強(qiáng)調(diào)，有些采購人為細(xì)化量化評審因素，要求供應(yīng)商提供一些人員或企業(yè)證書，且分值權(quán)重過高，這里提醒采購人和供應(yīng)商都應(yīng)當(dāng)注意這些證書的設(shè)置是否為“準(zhǔn)入類”，是否與項目質(zhì)量和需求有關(guān)，否則就容易引起質(zhì)疑投訴。

“市場上關(guān)于物業(yè)企業(yè)和人員的證書太多了！”廣東宏德科技物業(yè)有限公司執(zhí)行董事張敏有感而發(fā)，證書的辦理沒有統(tǒng)一價格，且每年都需要辦理，采購人要適當(dāng)?shù)貐^(qū)分這些證書，為物業(yè)企業(yè)減負(fù)。

國藥諾達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司黨委副書記、副總經(jīng)理吳云福表示，醫(yī)院物業(yè)相對復(fù)雜，包括一般保潔、后勤、固廢垃圾處理、非臨床服務(wù)等內(nèi)容，大多數(shù)采購文件都沒有真正做到細(xì)化量化，主要是真正懂醫(yī)院物業(yè)的采購人和政府采購評審專家并不多，評標(biāo)的時候也只是依據(jù)“優(yōu)良差”這種模糊概念，在此也呼吁采購人多關(guān)注醫(yī)院物業(yè)采購，政府采購評審專家更專業(yè)。

哪一種評標(biāo)方法更適用物業(yè)采購？

長期以來，物業(yè)管理服務(wù)項目一向因其勞動密集型特點，一般采用綜合評分法，目的是為了避免無序低價的競爭。但22號文則明確：物業(yè)管理服務(wù)屬于采購需求客觀、明確且標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購項目，一般采用最低評標(biāo)價法。這一規(guī)定在業(yè)內(nèi)引發(fā)了持續(xù)的熱議。一些政府采購專家、物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商呼吁：現(xiàn)實中物業(yè)服務(wù)需求差異巨大，有高檔、有低檔，標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，政府采購“一刀切”采用最低評標(biāo)價法，容易激發(fā)低價惡性競爭，不利于促進(jìn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價差異化競爭、做大做強(qiáng)。

江西省上饒市財政局政府采購監(jiān)管科科長謝晞表示，上饒市物業(yè)采購項目逐漸將綜合評分法改為最低評標(biāo)價法。

河南省駐馬店市財政局政府采購科科長郭林介紹，駐馬店市物業(yè)管理服務(wù)項目大多采用最低評標(biāo)價法。物業(yè)管理服務(wù)目的是為國家工作人員提供安全、整潔辦公環(huán)境，這是滿足自身需要的服務(wù)，也是保證機(jī)關(guān)事業(yè)單位正常運轉(zhuǎn)的一項基礎(chǔ)性服務(wù)，因此在不超過財政預(yù)算前提下，選擇優(yōu)質(zhì)優(yōu)價服務(wù)的物業(yè)公司是采購人共同的希望，但要注意低成本壓價采購、物業(yè)公司不誠信履約、低價中標(biāo)后任性追加合同金額等一系列問題。

“物業(yè)管理服務(wù)采購項目具有特殊性，既包括常規(guī)性的保潔、保安、用車等服務(wù)，還包括難以量化的服務(wù)，如果全部采用最低評標(biāo)價法，恐難以完全滿足采購人的需求。”蟻文娟則表示，可根據(jù)物業(yè)項目包含的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、項目復(fù)雜程度等考慮是采用綜合評分法還最低評標(biāo)價法，這樣可以達(dá)到讓采購人和供應(yīng)商都滿意的雙贏局面，推動物業(yè)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

“采購人選擇中標(biāo)供應(yīng)商一定要回歸根本目的上，不是選擇價格低的供應(yīng)商，而是選擇服務(wù)好且價格公正的供應(yīng)商?！鄙钲谑胁噬钗飿I(yè)管理有限公司市場總監(jiān)白銀娜表示。呼和浩特市日信海清物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司總監(jiān)云建平也非常同意這種觀點：“物業(yè)項目如果采用最低評標(biāo)價法，在實際中會造成一些亂象。一旦中標(biāo)供應(yīng)商因低于成本不愿意與采購人簽訂合同或者放棄中標(biāo)，就會影響政府采購活動的正常進(jìn)行，甚至?xí)斐梢欢螘r間內(nèi)沒有供應(yīng)商為上一個采購項目買單。相比之下，物業(yè)項目采用綜合評分法更符合實際?！睆堨o