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《住房租賃條例》專家解讀八：《住房租賃條例》——構(gòu)建租購并舉住房制度的里程碑 

趙慶祥

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長

近日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式頒布實施。作為我國首部住房租賃領(lǐng)域行政法規(guī)，《條例》的出臺標(biāo)志著住房租賃市場從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化新階段，為破解“重購輕租”難題、實現(xiàn)“住有所居”民生目標(biāo)提供了系統(tǒng)性制度保障，堪稱我國住房制度改革的重要里程碑。

一、回應(yīng)民生痛點：住房租賃的民生性與戰(zhàn)略性

住房租賃是新市民、青年人、城市運行服務(wù)保障人員等群體實現(xiàn)“安居夢”的重要途徑。其中快遞員、家政服務(wù)人員等城市運行保障者的居住需求高度依賴租賃市場。這一現(xiàn)狀折射出住房租賃的雙重屬性：既是關(guān)乎群眾切身利益的民生問題，也是影響城市人才集聚與發(fā)展動能的戰(zhàn)略問題。

《條例》首次以行政法規(guī)形式明確了住房租賃的社會公共服務(wù)定位，通過構(gòu)建“穩(wěn)租金、保權(quán)益、強監(jiān)管”的制度框架，將租房從“市場自發(fā)行為”升級為“政府主導(dǎo)的民生工程”。例如，針對“押金難退”這一長期頑疾，《條例》第十條規(guī)定“出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金”，并規(guī)定住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者不得代收、代付住房租金、押金。

二、填補法律空白：構(gòu)建住房租賃“全鏈條”制度體系

（一）立法層級的突破性提升

此前我國住房租賃領(lǐng)域主要依賴民法典、城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)規(guī)定，缺少國家層面專門立法。《條例》作為首部專門性行政法規(guī)，系統(tǒng)整合了合同備案、資金監(jiān)管、權(quán)益保障等多項制度，形成了“事前準(zhǔn)入—事中監(jiān)管—事后追責(zé)”的完整治理閉環(huán)。

（二）制度創(chuàng)新的三大亮點

1.市場主體“分類監(jiān)管”模式

將市場主體細分為個人出租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者四類，實施差異化監(jiān)管：個人出租住房的租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，個人出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，鼓勵閑置房源入市；明確了住房租賃企業(yè)，并規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力；住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，并將其從業(yè)人員名單向房產(chǎn)管理部門備案；網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者承擔(dān)核驗住房租賃信息發(fā)布者身份信息的職責(zé)，未履行核驗責(zé)任的，會受到相應(yīng)處罰。

2.租賃資金“防火墻”機制

針對“高進低出”“長收短付”（租賃企業(yè)一次性收取租客長期租金卻按月支付房東）引發(fā)的爆雷風(fēng)險，《條例》第十九條規(guī)定“從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制定”，從根源上遏制金融化運營傾向。

3.租金調(diào)控“監(jiān)測+引導(dǎo)”機制

《條例》第二十九條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息”。地方政府發(fā)布租金水平，此舉能引導(dǎo)租金合理定價，保障承租人居住穩(wěn)定性。

三、平衡效率與公平：政府與市場的協(xié)同治理

《條例》兼顧行業(yè)監(jiān)管需要和營商環(huán)境優(yōu)化，一方面通過住房租賃企業(yè)和住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)的“開業(yè)信息報送機制替代審批制”，鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、降低交易成本，發(fā)揮市場資源配置作用；另一方面又要求機構(gòu)企業(yè)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，防止企業(yè)盲目擴張造成經(jīng)營風(fēng)險。

《條例》的制定正是基于對市場失靈的糾正，通過政府規(guī)制手段，規(guī)范市場秩序，保障弱勢群體權(quán)益，實現(xiàn)住房租賃市場的公平與效率。對于個人二房東問題，第二十條規(guī)定自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，經(jīng)營規(guī)模達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定。對于押金、預(yù)收租金被挪用等問題，第十九條規(guī)定“從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)”。北京等各地的先行先試，印證了這些制度設(shè)計的實踐效能。

結(jié)語：從“有法可依”到“良法善治”

《條例》的頒布是住房租賃法治化的標(biāo)志。未來需重點推進三項工作：一是加快制定相關(guān)配套政策；二是全面深入開展《條例》的普法宣傳；三是督促縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門建設(shè)完善住房租賃管理服務(wù)平臺。如此，才能將《條例》的立法本意落地成為“良法善治”，實現(xiàn)法治化引領(lǐng)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

摘自　司法部公眾號