物業(yè)服務采購項目，招標文件能要求項目經理持有建造師證嗎？
中國政府采購招標網 發(fā)布時間：
2025年11月05日 09:11
物業(yè)服務采購項目，招標文件能要求項目經理持有建造師證嗎？
關鍵詞
?物業(yè)服務 項目經理 建造師
案例回放
某園區(qū)物業(yè)服務項目公開招標，預算金額2100萬元。經評審，最終確定S供應商中標。中標結果公告后，G供應商就招標文件要求項目經理具有建造師證，依法先質疑后投訴。投訴事項：招標文件要求項目經理持有住房城鄉(xiāng)建設部門或人力資源社會保障部頒發(fā)的二級（含）以上建筑工程或市政公用專業(yè)的建造師資格證書（須提供證書復印件），這一要求明顯超出了物業(yè)服務企業(yè)的職責范圍，以不合理條件排斥潛在供應商的參與投標。
財政部門經調查發(fā)現(xiàn)，招標文件將項目經理持有建造師證作為評審因素，是與本采購項目的具體特點和實際需要相適應的，并且與合同履行密切相關。從供應商投標響應情況，能滿足該條款技術和服務要求的供應商均有三家以上，競爭充分，不存在以不合理條件排斥潛在供應商的情況。財政部門最終認定G供應商的投訴事項不成立，駁回其投訴。
問題引出
物業(yè)服務采購項目，招標文件能要求項目經理持有建造師資格證嗎？
專家點評
在政府采購活動中，評審因素應當根據(jù)采購需求和與實現(xiàn)項目目標相關的其他因素確定，充分考量項目的特點、規(guī)模、復雜程度等要素，且需符合合法性與合理性要求。其中，采購需求應符合采購項目特點和實際需要，這一要求在《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）第七條、第二十一條均有明確規(guī)定，為采購人規(guī)范編制采購需求提供了法律依據(jù)。同時，該要求也符合《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（財政部令第87號）第五十五條的規(guī)定，確保采購需求設定的合法性。
本案例采購標的涵蓋科研樓及附屬樓宇、園區(qū)道路、排水系統(tǒng)等市政設施，核心服務內容包括各類維修、改造、擴建工程及專項環(huán)境管理。從日常運營來看，需處理樓內下水道維修、公共管網改造等基礎工程；從專業(yè)要求來看，要負責實驗室廢棄液處理、污水處理站運維等特殊領域管理。此類服務并非傳統(tǒng)物業(yè)服務的清潔、安保等基礎內容，而是以工程維修養(yǎng)護為核心，對服務人員的專業(yè)技術能力提出了極高要求。
基于項目實際需求，招標文件要求項目經理持有建造師證書具有充分的合理性。建造師證作為建筑工程領域的專業(yè)認證，直接對應項目所需的核心能力，即持證者不僅熟悉建筑施工工藝、流程及質量標準，更具備工程現(xiàn)場管理與風險防控能力，這與本案例的服務內容高度匹配。在日常維修場景中，建造師可依據(jù)管道材質、管徑及鋪設深度等技術參數(shù)，預判下水道維修可能出現(xiàn)的堵塞、滲漏等問題，提前制定技術方案；在改造擴建項目中，能對施工方案的可行性進行專業(yè)審核，確保工程符合科研樓的安全等級要求。
從安全管理需求，園區(qū)內科研樓人員密集、實驗設備精密，道路及排水系統(tǒng)直接關系公共安全，施工過程中的安全防護容不得絲毫疏漏。建造師基于其專業(yè)能力，可對高空作業(yè)、電氣施工等危險環(huán)節(jié)的安全設施進行專項核查。這種專業(yè)監(jiān)督能力，是普通物業(yè)服務人員難以替代的，直接保障了園區(qū)人員人身安全與財產安全，是合同履行的關鍵保障。
本案例的招標文件要求項目經理持有建造師證，從投標供應商投標響應情況，能滿足該條款技術和服務要求的分別均有三家以上供應商，說明市場上具備相應服務能力的供應商數(shù)量充足，競爭充分。該要求未超出物業(yè)服務企業(yè)的職責范疇，不存在以不合理條件排斥潛在供應商的情況。因此G供應商的投訴事項不成立。
法規(guī)鏈接
《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）第七條 采購需求應當符合法律法規(guī)、政府采購政策和國家有關規(guī)定，符合國家強制性標準，遵循預算、資產和財務等相關管理制度規(guī)定，符合采購項目特點和實際需要……
第二十一條 采用綜合性評審方法的，評審因素應當按照采購需求和與實現(xiàn)項目目標相關的其他因素確定……
《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（財政部令第87號）第五十五條……評審因素的設定應當與投標人所提供貨物服務的質量相關，包括投標報價、技術或者服務水平、履約能力、售后服務等…… 邢海紅