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南京:小區(qū)選物業(yè)試點(diǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估+公開(kāi)招標(biāo)顯成效
2016-04-14
每個(gè)人都希望入住的小區(qū)有一個(gè)“好管家”。目前我市3800多個(gè)小區(qū)由1100多家物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理?！肮芗摇眰兓臼怯尚^(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的形式選聘“上崗”。由于大多數(shù)業(yè)委會(huì)缺乏專(zhuān)業(yè)性、或者部分業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間存在利益輸送，導(dǎo)致管理過(guò)程中矛盾頻出。為此，我市去年起嘗試推進(jìn)由小區(qū)業(yè)主借政府平臺(tái)招標(biāo)選聘物業(yè)公司，試點(diǎn)至今成效初顯。
疑有貓膩，業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)或物管屢見(jiàn)不鮮
月牙湖花園是我市上世紀(jì)末建成的高檔小區(qū)，近年來(lái)屢陷物業(yè)矛盾。
最近一次矛盾爆發(fā)于2014年底。當(dāng)時(shí)，老物業(yè)因種種原因執(zhí)意退出，業(yè)委會(huì)極力挽留未果后找到新物業(yè)接手，但老物業(yè)反又不肯離去。后來(lái)，部分想延用老物業(yè)的業(yè)主將業(yè)委會(huì)告了，認(rèn)為業(yè)委會(huì)選聘新物業(yè)有“貓膩”，要求撤銷(xiāo)新物業(yè)公司。今年1月22日，秦淮區(qū)人民法院作出如下判決：在月牙湖小區(qū)業(yè)委會(huì)統(tǒng)計(jì)的建筑面積基數(shù)不準(zhǔn)確的情況下，對(duì)于原告要求撤銷(xiāo)被告作出的選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)決議的訴訟請(qǐng)求，予以支持。
原來(lái)，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)選聘物管遵循“雙過(guò)半”原則，即占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。但上述案件提供的證據(jù)中，被告小區(qū)業(yè)委會(huì)提供的選票統(tǒng)計(jì)清冊(cè)中所載明的各戶建筑面積存在不一致情形，且被告統(tǒng)計(jì)的402記有效表決票中亦存在簽字人員并非業(yè)主本人的情形等。
“我們認(rèn)為法院判決有問(wèn)題，目前已上訴至南京市中級(jí)人民法院。”月牙湖花園小區(qū)業(yè)委會(huì)一負(fù)責(zé)人昨告訴記者。
“一直以來(lái)，小區(qū)選聘新的物業(yè)公司都是以召開(kāi)小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)的形式進(jìn)行?！蹦暇┦形飿I(yè)辦行業(yè)監(jiān)管科科長(zhǎng)張汛石告訴記者，然而，因種種原因，業(yè)委會(huì)與物管公司進(jìn)行的選聘程序及選聘結(jié)果屢受各方質(zhì)疑，出現(xiàn)了新老物業(yè)移交難、惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題。
試點(diǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估+公開(kāi)招標(biāo)，選聘物管每個(gè)細(xì)節(jié)“看得見(jiàn)”
和月牙湖花園小區(qū)一樣，建于2005年、有1300多戶業(yè)主的鼓樓區(qū)旭日景城小區(qū)也屢屢爆發(fā)物業(yè)管理矛盾，10年來(lái)已更換3家物業(yè)管理公司。第3個(gè)接管的物業(yè)公司去年6月進(jìn)駐后不久就產(chǎn)生各類(lèi)矛盾。此時(shí)，南京準(zhǔn)備進(jìn)行小區(qū)物業(yè)“第三方評(píng)估”和“公開(kāi)招標(biāo)”試點(diǎn)，該小區(qū)和香格里拉、虎嘯花園3小區(qū)成為首批試點(diǎn)小區(qū)。
根據(jù)我市探索的業(yè)主公開(kāi)招標(biāo)物管的路徑，先由多位深諳物業(yè)管理的專(zhuān)家進(jìn)駐小區(qū)幫業(yè)委會(huì)進(jìn)行相關(guān)評(píng)估，包括小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、重點(diǎn)難點(diǎn)等，形成評(píng)估報(bào)告，由業(yè)委會(huì)公開(kāi)評(píng)估報(bào)告并召開(kāi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)，同時(shí)委托相關(guān)代理招標(biāo)機(jī)構(gòu)通過(guò)政府搭建的招標(biāo)平臺(tái)招標(biāo)。
旭日景城的物業(yè)招標(biāo)公告發(fā)出后，弘陽(yáng)、紫竹、萬(wàn)園3家物業(yè)公司投標(biāo)，經(jīng)過(guò)由4個(gè)行業(yè)專(zhuān)家、1名業(yè)委會(huì)授權(quán)代表的嚴(yán)格評(píng)標(biāo)后，確定由弘陽(yáng)物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理?！斑@次物業(yè)產(chǎn)生過(guò)程開(kāi)了江蘇先河，我們很滿意，現(xiàn)在物業(yè)干得非常好?！毙袢站俺切^(qū)業(yè)委會(huì)主任梁德發(fā)昨在接受采訪時(shí)如是評(píng)價(jià)。
張汛石告訴記者，“公開(kāi)招標(biāo)”其實(shí)是讓物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)的過(guò)程更透明化，“此前由業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)，因業(yè)委會(huì)缺乏專(zhuān)業(yè)性，未能看到物業(yè)公司在條款中所藏的‘貓膩’，致后續(xù)管理中矛盾不斷。”
新《條例》提倡“公開(kāi)招標(biāo)”選物業(yè)，相關(guān)服務(wù)機(jī)制正完善
“建立一個(gè)公平、健康、透明的物業(yè)管理市場(chǎng)是擺在政府面前的課題?！币幻麡I(yè)內(nèi)專(zhuān)家提出。
剛剛審議通過(guò)的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條明確，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
公開(kāi)招標(biāo)作為新增渠道，能否幫助破解小區(qū)找管家之憂？
記者在采訪中了解到，對(duì)于這一新生事物，有業(yè)主心存疑慮：“這樣的招標(biāo)平臺(tái)就能‘屏蔽’所有貓膩嗎？”
資深物管專(zhuān)家單健生則認(rèn)為，公開(kāi)招標(biāo)，將所有一切公布在政府平臺(tái)上，對(duì)于那些不懂物業(yè)管理的小區(qū)業(yè)主是好事。
“一方面需要加強(qiáng)宣傳，一方面也正著手完善相關(guān)服務(wù)機(jī)制，包括建立物業(yè)企業(yè)信用體系等。”市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“公開(kāi)招標(biāo)”是對(duì)此前業(yè)委會(huì)市場(chǎng)上征集物業(yè)的“有益補(bǔ)充”，小區(qū)最終選擇什么途徑選聘物業(yè)還是由業(yè)主決定，“政府要做的就是搭建完善好招投標(biāo)平臺(tái)，發(fā)揮引導(dǎo)服務(wù)作用。”（顧小萍）
來(lái)源：南京日?qǐng)?bào)
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